房產(chǎn)稅被普通人寄予了降低房價(jià)的厚望，也深刻地影響著人們的購房選擇
房產(chǎn)稅，降得了房價(jià)嗎?
近期，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息再次引發(fā)人們的關(guān)注，國家發(fā)改委日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》 ，明確將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為2013年財(cái)稅體制改革的重要任務(wù)，一時(shí)間，有關(guān)房產(chǎn)稅推出時(shí)間和征收模式的討論四起，極大地影響了普通人的購房選擇。
作為一項(xiàng)與普通百姓生活密切相關(guān)的稅收制度，房產(chǎn)稅改革的一舉一動始終引發(fā)社會的高度關(guān)注。那么，我國當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革將會怎樣進(jìn)行?房產(chǎn)稅將帶來房地產(chǎn)市場怎樣的變化?又將如何影響普通人的生活?本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。
■房產(chǎn)稅何時(shí)到“我家”?
“短期內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍是可能的，但像歐美國家那樣開征財(cái)產(chǎn)稅類型的房產(chǎn)稅，恐怕只能作為中長期的目標(biāo)”
在北京通州區(qū)工作的小孫最近一直在為買房的事情糾結(jié)不已。去年底，工作滿5年的他終于具備了購房資格，準(zhǔn)備購買二手房。今年初，好不容易選到心儀房子的他趕上了“國五條”出臺，雖然選的房子是滿5年的“免稅房”，而且購房合同已經(jīng)簽訂，但房主一定要再加價(jià)10萬元。
“房主說自己的房子交稅少很搶手，將來價(jià)格會大漲，所以覺得虧了。”小孫告訴記者。雖然覺得不公平，但他還是答應(yīng)了加價(jià)要求。影響他的不是房子漲價(jià)的預(yù)期，而是近期市場上關(guān)于房產(chǎn)稅即將推出的傳聞。
“萬一北京也征房產(chǎn)稅，我趕上房產(chǎn)稅出臺再過戶，那以后豈不是要年年繳稅。”小孫覺得，雖然都說房產(chǎn)稅可能會降房價(jià)，但如果讓自己年年交稅，還是不劃算。
與小孫有類似想法的人不在少數(shù)。很多人期待著房產(chǎn)稅出臺能帶來房價(jià)的下跌，但真正輪到自己買房時(shí)，卻千方百計(jì)想避開房產(chǎn)稅。
近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房產(chǎn)稅一再被提到經(jīng)濟(jì)體制改革的重要議事日程上。2011年1月28日，我國開始在上海、重慶兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，針對居民居住用房征收的房產(chǎn)稅開始在我國實(shí)施。此次明確提出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，許多人關(guān)心，會不會很快征到自己所在城市?
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，逐步以房產(chǎn)稅取代現(xiàn)有的土地出讓金和房產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這個(gè)大方向是明確的，但房產(chǎn)稅改革影響重大，需要通過試點(diǎn)不斷摸索經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)全面開征房產(chǎn)稅的條件并不具備。
“房產(chǎn)稅一旦推出，就將是一項(xiàng)長期的稅收制度，因此對房產(chǎn)稅進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮整個(gè)財(cái)稅體制改革和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)。”顧云昌認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出要實(shí)現(xiàn)三方面的目的：一是替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財(cái)政的現(xiàn)狀;二是遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)投資性需求，進(jìn)而平抑房價(jià);三是調(diào)節(jié)收入分配，讓占有更多社會資源的人支付更多的成本。從目前試點(diǎn)地區(qū)的情況看，還很難實(shí)現(xiàn)這三方面的目標(biāo)，需要在不斷積累經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)。
“現(xiàn)在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不是典型的房產(chǎn)稅，更像是一種行為稅，是為了調(diào)節(jié)人們的購房行為，抑制房價(jià)過快上漲采取的措施，短期內(nèi)按照這種模式擴(kuò)大試點(diǎn)范圍是可能的，但如果要像歐美國家那樣開征財(cái)產(chǎn)稅類型的房產(chǎn)稅，恐怕只能作為中長期的目標(biāo)。”中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院朱青教授認(rèn)為。
■房產(chǎn)稅該怎么征?
房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)節(jié)高端，避免對基本生活住房收稅
與房產(chǎn)稅何時(shí)開征相比，普通百姓最為關(guān)注的，是房產(chǎn)稅將如何征收的問題。
按照目前上海的試點(diǎn)方案，對本地居民家庭新購第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶則是針對獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房、無重慶戶籍未在當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T所購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，稅率在0.5%—1.2%。
與此同時(shí)，兩地對于進(jìn)入征收范圍的房產(chǎn)，都設(shè)置了一定的免稅面積。上海規(guī)定在合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均超過60平方米時(shí)，才對屬新購住房超出部分的面積征稅;重慶則規(guī)定獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
在更大范圍試點(diǎn)，會采用哪類方式，引起人們的猜想。
“中國未來的房產(chǎn)稅改革，絕不可能覆蓋低收入人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，這個(gè)非常重要。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，從滬渝兩地的試點(diǎn)情況看，房產(chǎn)稅推出應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)式的，從高端住宅及新增住房為主入手，更具有可操作性。
賈康建議，希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點(diǎn)，即基本生活住房不收稅，但是超過了基本的標(biāo)準(zhǔn)，就要按照累進(jìn)制來收稅。這樣，不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。
基本生活住房不收稅，超過基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，是房產(chǎn)稅改革的一個(gè)明確思路。但對于基本生活住房的界定，目前學(xué)術(shù)界有兩種意見：一種是借鑒日本模式，對家庭擁有第一套住房不征收，第二套稅率從低;另一種是按面積計(jì)算，可考慮人均住房面積在40或60平方米以下不征稅，超過部分才征稅。
“房產(chǎn)稅并不是針對所有房屋征收，而要對特定價(jià)格、特定面積的房屋進(jìn)行征收。”財(cái)政部財(cái)科所費(fèi)太安博士認(rèn)為，從我國實(shí)際看，人多地少、土地資源嚴(yán)重短缺的現(xiàn)狀決定了不宜將住房作為投資品。因此，利用經(jīng)濟(jì)手段發(fā)揮財(cái)稅政策的作用，向擁有超出正常居住需要的多套房產(chǎn)的持有者征收房產(chǎn)稅，甚至課以重稅，不失為一條控制房價(jià)的有效途徑。
比如，對首套房產(chǎn)不征稅，第二、第三套依次提高稅率。就像個(gè)人所得稅工薪收入實(shí)行階梯稅率一樣，低收入者不繳稅，中等收入者按5%至10%稅率繳稅，而高收入者則要按40%的稅率繳稅。這樣，一個(gè)人擁有的住房越多，稅率就越高，稅負(fù)也就越重。擁有三四套住房的業(yè)主房產(chǎn)稅稅負(fù)，就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二套房業(yè)主。而對于那些擁有十幾套甚至幾十套的“房叔”、“房姐”們來說，成本和負(fù)擔(dān)會翻著筋斗上升，更難招架。
費(fèi)太安認(rèn)為，今后應(yīng)適當(dāng)減少房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)的相關(guān)稅負(fù)，同時(shí)增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，建立基本住房不征稅、多套住房多繳稅的制度，這樣可以加大對富人房產(chǎn)的調(diào)節(jié)力度，降低普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，更多地體現(xiàn)稅負(fù)公平。
不過，這又涉及房地產(chǎn)市場一個(gè)深層次問題，即住房信息底數(shù)不清。現(xiàn)在，究竟哪些人有房子、哪些人有兩套以上住房、一線城市住房自有率多少、空置房多少，一直說不清楚。這就要求推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，盡快摸清底數(shù)。
■房產(chǎn)稅能否降房價(jià)?
房價(jià)主要取決于供求關(guān)系，無論從發(fā)達(dá)國家還是我國試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來看，不能指望房產(chǎn)稅成為降低房價(jià)的利器
隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的腳步臨近，社會公眾開始對房產(chǎn)稅推出后房價(jià)走勢議論紛紛，許多購房者改變了原有的購房計(jì)劃，希望房產(chǎn)稅推出后能夠真正降低房價(jià)，從而減輕購房負(fù)擔(dān)。
另一方面，房產(chǎn)稅也深刻地影響了租房市場，許多房主擔(dān)心房產(chǎn)稅增加持有成本而要求提高租金，租房者則希望房產(chǎn)稅能夠促使多套房持有者將空置房屋推向市場，降低租金。
“房產(chǎn)稅對于房價(jià)的影響遠(yuǎn)不會有社會公眾想象的那么大，房產(chǎn)稅更多的是發(fā)揮穩(wěn)定房價(jià)的作用。”顧云昌介紹說，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，美國推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財(cái)政收入，德國開征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國家推出房產(chǎn)稅后，都沒有帶來房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的局面。而從已試點(diǎn)地區(qū)上海、重慶的情況看，房價(jià)上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。
“房產(chǎn)稅，其影響更多體現(xiàn)在心理層面，短期可能影響部分投資者拋出房源。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，決定房價(jià)最根本的因素是供求關(guān)系，我國目前大城市實(shí)際空置的房產(chǎn)比例并不高，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能會導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。因?yàn)楣┬∮谇螅彿空吆芸赡茇?fù)擔(dān)更多。
“相比于房產(chǎn)稅這樣的財(cái)稅手段，提高首付比例、存貸款利率等貨幣政策對于房價(jià)的影響更為明顯，這是世界各國的經(jīng)驗(yàn)普遍證明的結(jié)論。未來對于房地產(chǎn)的調(diào)控還是要立足于增加供給。”顧云昌分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然增加的是持有環(huán)節(jié)的成本，但在住房市場供不應(yīng)求的情況下，這種成本還是會轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格里，未來制定降低房價(jià)的措施應(yīng)該著眼于如何增加有效供應(yīng)。
顧云昌建議，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房產(chǎn)稅的問題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購買。而對于那些有投資投機(jī)購房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來房產(chǎn)稅推出后對于持有成本和投資收益的影響。
“房產(chǎn)稅對租房市場方面的影響要復(fù)雜一些，可能會影響部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。”張大偉分析，在目前階段，房產(chǎn)稅一般是要從二套以上開始征收的，而市場上的出租房源大部分都是業(yè)主的第二套房，在持有成本增加的情況下，很多業(yè)主會選擇出售房屋或出租房屋以降低成本，這一方面降低了租房市場的需求，因?yàn)椴糠肿夥空邥铏C(jī)購買二手房，另一方面增加了供給，從而降低房租。
